Cum pot rămâne competitive clădirile de birouri existente și ce înseamnă astăzi un spațiu de lucru eficient? La această întrebare au dat răspunsuri rând pe rând speakerii din cadrul evenimentului ROFMA, din perspectiva specialiștilor de Property Management și Facility Management, dar și ai proprietarilor, chiriașilor și consultanților imobiliari.
Moderat de Costin Nistor, Managing Director Fortim Trusted Advisors și președinte al secțiunii Property Management din cadrul ROFMA, panelul „Workplace Transformation & Adaptive Reuse: Aligning Design, Ownership, and Operations”, organizat în cadrul Romanian Workplace Management Forum ROWMF 2026, aduce în discuție modul în care modernizarea clădirilor existente și transformarea spațiilor de lucru pot răspunde noilor cerințe ale chiriașilor și proprietarilor.
Piața birourilor se află într-un moment de schimbare a priorităților, din cauza presiunii pe costuri. Dacă în trecut competiția se concentra în jurul amplasării și al designului spectaculos, astăzi discuția este mult mai pragmatică și se concentrează pe eficiența spațiilor și pe facilitățile adaptate fiecărei categorii de utilizatori.
Tot mai multe companii analizează cât de bine funcționează un spațiu în utilizarea de zi cu zi și cât de eficient răspunde nevoilor reale ale angajaților și ale businessului.
Costin Nistor, moderator ar panelului a lansat tema diferenței dintre un spațiu care arată bine la predare și un spațiu care funcționează bine în utilizarea de zi cu zi: flexibilitate, confort, colaborare, eficiență, experiența angajaților și cost total de utilizare.
La dezbatere au participat George Drăgan, CEO Smartown Group, Radu Tar, Head of Workplaces and Construction în cadrul Coral Companies, Corina Croitoru, VP Global Real Estate la Deutsche Bank, Andrei Postelnicu, Managing Director South Europe în cadrul CBRE GWS EMEA, și Gabriel Tomescu, CEO BMF Group, Andrei Ianculescu, Head of Project Management Department la Cushman & Wakefield Echinox, specialiști care au oferit perspective din zona de consultanță imobiliară, dezvoltare, workplace management, construcții și administrare de portofolii corporative.
Ce își doresc chiriașii?
Reprezentanta Deutsche Bank Corina Croitoru, VP Global Real Estate a estimat că în perioada următoare se va pune un accent tot mai mare pe colaborarea la locul de muncă și pe crearea de comunități în jurul biroului. În același timp, companiile vor continua să încurajeze revenirea angajaților la birou într-un număr cât mai mare, ceea ce va pune presiune pe calitatea experienței oferite de clădiri. Spațiile de lucru trebuie să devină mai atractive, mai flexibile și mai bine conectate la nevoile oamenilor, pentru ca biroul să fie perceput ca un loc util și relevant, nu doar ca o obligație.
Această schimbare redefinește complet criteriile după care este evaluat un spațiu de birouri. Zonele comune, spațiile de întâlnire informale, flexibilitatea amenajării și integrarea tehnologiei devin elemente esențiale pentru retenția chiriașilor și pentru creșterea gradului de ocupare.
Clădire nouă sau refurbishment?
O întrebare importantă ridicată în cadrul dezbaterii a fost modul în care clădirile de birouri existente pot continua să fie competitive într-o piață aflată într-o schimbare accelerată și cu un pipeline de clădiri noi în creștere. Concluzia generală a fost că modernizarea nu înseamnă întotdeauna reconstrucție completă. În multe cazuri, adaptarea inteligentă și repoziționarea funcțională pot genera rezultate foarte bune și pot prelungi semnificativ durata de viață a unui activ.
Designul nou nu trebuie să fie doar o schimbare estetică, ci un punct de atracție, dar cu o bună cunoaștere a nevoilor chiriașului și a funcționalității unui spațiu de birouri, a precizat din public arhitect Anda Manu, Office Designer & Leading Architect, Founder of AMA Design.
Daniel Drăgan, reprezentant al unui proprietar de birouri, a subliniat importanța unui mix echilibrat de chiriași și necesitatea adaptării spațiilor la noi tipuri de cerere. Un exemplu concret este integrarea showroomurilor auto în clădiri de birouri, semn că utilizările comerciale devin tot mai diverse și mai flexibile. Proprietarii sunt nevoiți să găsească soluții prin care clădirile să poată acomoda funcțiuni diferite și să răspundă mai rapid schimbărilor din piață.
La rândul său, Gabriel Tomescu, CEO BMF Group, a pledat pentru funcționalitate atât în etapa de construire, cât și în cea de renovare a clădirilor. Acesta a punctat faptul că aproape toate clădirile vechi pot fi renovate și readuse în circuitul pieței, însă există provocări majore în cazul spațiilor concepute după modele depășite. Spațiile „tip mausoleu”, dominate de marmură și compartimentări rigide, precum fostele sedii CEC sau Poșta Română, sunt exemple dificile de reconvertit și adaptat la nevoile actuale ale chiriașilor.
Mesajul principal al discuției a fost că flexibilitatea structurală și capacitatea de adaptare sunt mai importante decât luxul rigid sau soluțiile spectaculoase, dar nepractice. În prezent, companiile caută spații care să funcționeze eficient, să permită reorganizări rapide și să susțină colaborarea și productivitatea angajaților.
Față de acum cinci sau zece ani, prioritățile chiriașilor s-au schimbat semnificativ. Dacă anterior accentul era pus pe imagine, suprafață și costul chiriei, astăzi companiile analizează mult mai atent eficiența utilizării spațiului, confortul angajaților, calitatea aerului în clădire, a zonelor de colaborare, spațiile pentru concentrare individuală, integrarea tehnologiei și costul total de ocupare și operare. În practică, un spațiu eficient nu este neapărat cel mai spectaculos vizual, ci cel care funcționează bine în utilizarea zilnică și poate evolua odată cu organizația.
Un alt subiect central al dezbaterii a fost legat de sustenabilitate și performanță energetică. Participanții au subliniat că eficiența operațională influențează direct competitivitatea unui activ. Costurile de energie, standardele ESG și presiunea companiilor internaționale pentru spații sustenabile este iar importantă, a subliniat reprezentantul unei companii imobiliare.
Astfel, investițiile în modernizarea instalațiilor, automatizare, consum redus și optimizarea operării nu mai sunt doar măsuri de imagine, ci factori care influențează direct gradul de ocupare și valoarea activului pe termen lung.
Reprezentanții companiilor de consultanță imobiliară au discutat și despre una dintre cele mai sensibile teme ale momentului: echilibrul dintre profitabilitate și dezvoltarea unor produse bune pentru piață. În contextul costurilor ridicate de construcție și finanțare, presiunea pentru rentabilitate este foarte mare. În același timp, chiriașii sunt mai atenți ca oricând la calitatea experienței oferite de spațiu.
Acest echilibru devine tot mai greu de menținut, iar diferența dintre proiectele care vor rămâne relevante și cele care își vor pierde atractivitatea va fi dată de capacitatea proprietarilor de a investi inteligent și adaptat nevoilor reale ale utilizatorilor.
De ce este mai profitabil uneori să cumperi o clădire veche și să o renovezi, decât să construiești una de la 0? Pentru că în urmă cu 10-20 ani costurile de construcție erau mult mai mici decât cele practicate astăzi, care sunt de altfel și mereu în creștere, a punctat Costin Nistor.
Direcția pieței pare tot mai clară: clădirile de birouri care vor performa în următorii ani nu vor fi neapărat cele mai noi sau cele mai spectaculoase, ci acelea care reușesc să combine eficiența spațiului, flexibilitatea utilizării, confortul angajaților, colaborarea, componenta de comunitate și sustenabilitatea, menținând în același timp costurile operaționale sub control.
În final, discuția nu mai este despre cum arată biroul, ci despre cât de bine funcționează pentru oameni și pentru business.
*Credit foto: Romania Frumoasă
