Codul Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor (CATUC), cunoscut drept noul Cod al Urbanismului, reprezintă una dintre cele mai ample reforme legislative din domeniul imobiliar și al construcțiilor din ultimele decenii.
Reforma nu privește doar obținerea mai rapidă a unei autorizații de construire, ci schimbă modul în care investiția imobiliară comercială este pregătită, construită, recepționată și administrată pe întreaga durată de viață a proprietății.
Proiectul a fost adoptat de Camera Deputaților la 29 iulie 2026 și de Senat la 30 iulie, iar la 5 august a fost promulgat prin Decretul nr. 720/2026, devenind Legea nr. 169/2026.
Noul act normativ reunește într-un cadru unitar principalele reguli privind planificarea urbană, regulile de construcții, documentațiile de urbanism, autorizarea lucrărilor, calitatea construcțiilor și urmărirea acestora pe parcursul întregului ciclu de viață.
Pentru investitorii imobiliari, schimbările vizează în primul rând predictibilitatea procesului de autorizare, digitalizarea, termenele administrative și contribuțiile la infrastructură.
Pentru proprietarii de clădiri și profesioniștii din Property Management, impactul se va resimți în administrarea documentației tehnice, urmărirea comportării construcțiilor, planificarea lucrărilor și creșterea responsabilităților de conformare.
Noul Cod al Urbanismului poate avea un efect pozitiv asupra pieței imobiliare, deoarece creează premisele unui proces de autorizare mai transparent și mai predictibil. Pentru investițiile comerciale, rezidențiale, office sau retail, claritatea procedurilor este esențială, deoarece proiectele sunt pregătite și finanțate pe termen lung. În același timp, consultanța se va baza tot mai mult pe competențe tehnice, pe cunoașterea istoricului proprietății și pe capacitatea de a urmări corect întregul parcurs al investiției, declară Costin Nistor, Managing Director în cadrul Fortim Trusted Advisors, membră în Alianța BNP Paribas Real Estate.
Ce se schimbă pentru dezvoltatorii imobiliari
Pentru dezvoltatorii rezidențiali și comerciali, unul dintre principalele avantaje este introducerea unor proceduri administrative mai clar definite și digitalizarea procesului de autorizare. Documentațiile vor putea fi transmise în format digital și analizate simultan de instituțiile implicate, prin intermediul Comisiei de acord unic și al platformei naționale de planificare urbană și autorizare.
Pasul 1: avizele și acordurile obținute prin Comisia de acord unic vor trebui emise în maximum 30 de zile calendaristice de la depunerea documentației complete și corecte. În cazul în care dosarul este incomplet, solicitantul trebuie notificat în termen de cinci zile lucrătoare.
Pasul 2: autorizația de construire va fi emisă, la rândul său, în cel mult 30 de zile calendaristice de la depunerea documentației complete, existând și posibilitatea unei proceduri de urgență, de până la șapte zile lucrătoare, la solicitarea beneficiarului.
Termenele clare pot reduce perioadele în care investițiile rămân blocate între diferite instituții. Totuși, acestea se calculează de la momentul în care documentația este completă și corectă. Calitatea pregătirii tehnice, urbanistice și juridice a proiectului va deveni, astfel, și mai importantă.
Se introduce și o taxă de urgență, care scurtează la șapte zile procesul de autorizare.
Contribuții la infrastructură pentru proiectele realizate prin PUZ
Forma promulgată a Codului nu mai condiționează contribuțiile dezvoltatorilor de un prag de 500 de apartamente. În schimb, mecanismul este legat de proiectele dezvoltate prin planuri urbanistice zonale care presupun introducerea terenurilor în intravilan, reconversii funcționale sau modificarea indicatorilor urbanistici prevăzuți prin PUG.
Pentru aceste zone vor putea fi instituite taxe locale de echipare a teritoriului, destinate realizării sau modernizării infrastructurii de transport, rețelelor tehnico-edilitare și infrastructurii educaționale, sociale, medicale, culturale sau de mediu.
Autoritățile locale vor putea, de asemenea, să negocieze cu inițiatorii PUZ-urilor contracte de urbanizare sau de restructurare urbană privind finanțarea din fonduri private a unor lucrări suplimentare de infrastructură. Aceste contribuții se vor adăuga obligațiilor minime referitoare la utilități și la amenajarea căilor de acces.
O prevedere cu impact direct asupra etapizării proiectelor stabilește că infrastructura tehnico-edilitară, de transport și de iluminat public prevăzută în planul de acțiune trebuie recepționată înaintea obiectivelor private. Astfel, recepția locuințelor sau a clădirilor comerciale va fi mai strâns legată de finalizarea infrastructurii necesare funcționării acestora.
Din perspectiva dezvoltatorilor, noul sistem poate aduce mai multă claritate asupra responsabilităților, dar și costuri suplimentare care trebuie introduse încă din etapa de analiză a terenului și de elaborare a planului de afaceri.
Autorizarea din București va fi transferată către Primăria Generală
O schimbare importantă pentru investițiile din Capitală este transferul unor competențe de la toate cele șase primării de sector către Primăria Municipiului București (PMB).
Investitorii care dețin terenuri, au finanțarea disponibilă și documentațiile suficient de avansate ar trebui să își planifice din timp etapele de autorizare. Transferul atribuțiilor celor șase sectoare către o singură structură poate crea, în perioada de început, presiune asupra resurselor administrative. Nu înseamnă că proiectele trebuie grăbite fără o pregătire corectă, ci că investitorii trebuie să evite întârzierile interne și să intre în procedură cu documentații complete și bine fundamentate, completează Costin Nistor.
Începând cu 1 noiembrie 2028, atribuțiile în domeniul urbanismului și autorizării prevăzute de Cod pentru primarii de sector și structurile lor de specialitate vor fi transferate primarului general și structurii de specialitate din cadrul PMB. Actele necesare pregătirii transferului trebuie adoptate până la 1 iulie 2027. Dosarele aflate în curs la momentul transferului vor fi predate noii autorități și vor continua fără reluarea procedurilor administrative.
Centralizarea poate conduce, pe termen lung, la o aplicare mai unitară a regulilor în București.
Pe termen scurt, însă, transferul personalului, arhivelor, bazelor de date și al unui volum mare de documentații va necesita o pregătire administrativă atentă.
Registrul Național al Construcțiilor schimbă modul de administrare a clădirilor
Pentru proprietari și echipele de Property Management, una dintre cele mai importante noutăți este Registrul Național al Construcțiilor. Acesta va funcționa ca o bază de date digitală privind construcțiile publice și private, starea acestora și performanța lor pe parcursul exploatării.
Registrul va include informații referitoare la funcțiunea și amplasamentul clădirii, regimul urbanistic, performanța energetică, riscul seismic, securitatea la incendiu, accesibilitatea și includerea imobilului în programe de renovare energetică sau consolidare.
Cartea tehnică a construcției va trebui întocmită și în format electronic și înregistrată în Registrul Național al Construcțiilor. Aceasta va reuni informațiile privind proiectarea, execuția și recepția, dar și documentele referitoare la exploatare, întreținere, reparații, urmărirea comportării în timp și intervențiile realizate asupra clădirii.
Proprietarul va avea obligația de a păstra și actualiza documentația, iar anumite responsabilități vor putea fi îndeplinite, în baza contractului, de administratorul clădirii. Prevederile cărții tehnice referitoare la exploatare vor fi obligatorii pentru proprietar, administrator și utilizatori.
În practică, Property Managementul va presupune o disciplină mai strictă a documentelor și intervențiilor. Lucrările de întreținere, reparațiile, modificările instalațiilor, inspecțiile tehnice și incidentele apărute în exploatare vor trebui urmărite și documentate astfel încât istoricul tehnic al clădirii să fie complet și verificabil.
Asigurări profesionale și răspunderi mai clare
Codul introduce obligații mai detaliate pentru proiectanți, consultanți, antreprenori, verificatori, diriginți de șantier și alți specialiști autorizați sau atestați.
Proiectanții și consultanții vor trebui să dețină asigurări de răspundere civilă profesională pe durata contractelor, iar specialiștii autorizați sau atestați vor avea această obligație pe întreaga perioadă în care își exercită efectiv dreptul de practică. Pentru dezvoltatori și executanți, textul prevede și asigurări de răspundere civilă pentru o perioadă de zece ani, destinate acoperirii daunelor apărute după recepția lucrărilor.
Regimul sancțiunilor devine, de asemenea, mai sever. Pentru anumite abateri privind calitatea construcțiilor, amenzile pot ajunge la 100.000 de lei. În materia autorizării, anumite contravenții grave pot fi sancționate cu până la un milion de lei, în funcție de natura faptei, gravitatea acesteia și impactul produs. Pentru nivelurile construite fără respectarea autorizației sunt prevăzute sancțiuni suplimentare.
Property Managementul va avea un rol tot mai important în menținerea conformității unei clădiri. Nu va mai fi suficient ca lucrările de mentenanță să fie executate; va trebui să existe și o trasabilitate clară a inspecțiilor, reparațiilor și intervențiilor realizate. O carte tehnică actualizată și un istoric complet al clădirii reduc riscurile, susțin valoarea activului și oferă proprietarului informațiile necesare pentru luarea deciziilor de investiții, arată Costin Nistor.
Mai multă predictibilitate, dar și costuri de conformare mai ridicate
Noul Cod al Urbanismului poate simplifica și standardiza relația dintre investitori, proiectanți, constructori și administrația publică. Digitalizarea, analiza simultană a documentațiilor și termenele administrative mai clare pot reduce incertitudinea care a afectat numeroase proiecte imobiliare.
În același timp, investitorii vor trebui să includă mai atent în bugete contribuțiile la infrastructură, asigurările, serviciile specializate și costurile de administrare a documentației tehnice. Proprietarii și administratorii clădirilor vor avea nevoie de proceduri mai riguroase pentru întreținere, monitorizare și raportare.
Codul va intra în vigoare la 15 zile de la publicarea în Monitorul Oficial, iar aplicarea sa nu este condiționată de adoptarea ulterioară a legislației secundare sau terțiare.
