Investițiile în segmentul rezidențial atrag tot mai multă atenție, fiind subiect de discuție pentru mulți investitori interesați de randamentele pe care le pot obține. În acest context, am realizat o analiză detaliată a celor mai frecvente modalități de investiție în proiecte rezidențiale, precum complexul Corallis, pentru a înțelege mai bine potențialul acestora în generarea de profit.
Analiza prezentată mai jos are un caracter general și nu constituie o recomandare de investiție. Este un exercițiu orientativ care poate să nu includă toate detaliile importante pentru un anumit proiect specific.
Pentru a compara opțiunile de investiție, am ales ca etalon prețul unui apartament cu două camere din complexul rezidențial Corallis, aflat în faza de construcție. Am stabilit inițial câteva ipoteze de bază, pe care le-am ajustat ulterior pentru a reflecta specificul fiecărui scenariu de investiție.
Ipoteze inițiale:
Iată câteva modalități uzuale de investiție în proiecte rezidențiale, care pot genera randamente diferite în funcție de strategie:
- Achiziția unui apartament pentru închiriere – cumpărarea unui apartament cu scopul de a genera venituri din chirii.
- Achiziția de apartamente în fazele incipiente, cu discount, și revânzarea la finalizarea proiectului la prețul întreg – investiția în apartamente aflate în faza de construcție, la preț redus, urmând ca acestea să fie vândute la prețul de piață la final.
- Achiziția unui pachet de apartamente în faze incipiente, cu discount, și revânzarea la finalizarea proiectului la preț întreg – o strategie similară cu cea de mai sus, dar aplicată la un număr mai mare de unități.
- Achiziția de apartamente cu discount, vânzare parțială la preț întreg și păstrarea restului pentru închiriere și vânzare după 5 ani – o combinație între vânzare și închiriere, cu o parte a investiției păstrată pe termen lung.
- Investiția sub forma acordării unui împrumut cu dobândă fixă dezvoltatorului – finanțarea directă a unui dezvoltator, oferind un împrumut ce generează o dobândă fixă.
- Investiția prin finanțare tip equity – achiziția de participații în cadrul unui proiect rezidențial, cu potențial de profit pe măsură ce proiectul se dezvoltă și este finalizat.
Fiecare dintre aceste strategii vine cu propriile avantaje și riscuri, iar alegerea depinde de obiectivele și apetitul pentru risc ale investitorului.
Pentru a discuta despre oportunitati de investiție, vă invităm să îl contactați pe colegul nostru, Ștefan Oană, Head of Capital Markets.
1. Achiziția unui apartament în vederea închirierii
Această strategie presupune obținerea de venituri lunare din chirie, cu posibilitatea de a vinde apartamentul ulterior, după ce valoarea acestuia crește. Aprecierea valorii depinde de factori precum piața imobiliară, localizarea, dotările și tipul de apartament. Randamentul investiției, luând în calcul doar veniturile din chirie, se situează în jur de 4%.
De exemplu, pentru un apartament cu două camere achiziționat la prețul de 171.300 Euro și închiriat cu 650 Euro pe lună, randamentul anual este de aproximativ 4%, fără a include eventualele perioade în care apartamentul nu este închiriat.
Totuși, este important de menționat că apartamentul trebuie mobilat pentru a putea fi închiriat, ceea ce implică o investiție suplimentară. Randamentul total se reduce la aproximativ 3.5%.
În acest scenariu, riscurile sunt relativ scăzute, principalele provocări fiind legate de perioadele în care apartamentul rămâne neînchiriat. Aceste perioade depind în mare parte de locația proprietății și de oferta de pe piața imobiliară din zona respectivă. Cu o locație bună și o cerere constantă, riscul poate fi minimizat considerabil.
2. Achiziția de apartamente în fazele incipiente, cu discount, și revânzarea la finalizarea proiectului la prețul întreg
Această strategie presupune achiziționarea apartamentelor în stadiul de proiect, beneficiind de un discount semnificativ, și vânzarea lor la prețul întreg odată ce construcția este finalizată, într-o perioadă de aproximativ 1-2 ani. Marja de profit este, în principiu, echivalentă cu discountul obținut la achiziție.
Un aspect important de avut în vedere este că, dacă revânzarea are loc în mai puțin de 3 ani de la achiziție, se aplică un impozit de 3% din prețul de vânzare, ceea ce poate influența randamentul final al investiției.
Discountul oferit de dezvoltatori în fazele incipiente ale vânzărilor variază în funcție de mai mulți factori, precum dimensiunea proiectului, condițiile pieței și strategia de vânzări a dezvoltatorului. În cazul proiectelor bine poziționate, cu un raport calitate-preț atractiv, discountul poate fi mai mic, ceea ce reduce randamentul imediat al investiției. Totuși, acest lucru poate fi compensat de o apreciere mai rapidă a valorii apartamentului după finalizarea construcției, mai ales în locațiile cu cerere ridicată.
Pentru această analiză, am presupus că discountul acordat de dezvoltator în fazele incipiente ale vânzărilor este de 15% față de prețul de vânzare aplicat la finalizarea proiectului.
În acest scenariu, randamentul total al investiției se situează în jurul valorii de 13%. Având în vedere că perioada necesară pentru a realiza profitul este de aproximativ doi ani, randamentul anualizat este de aproximativ 6.4%.
Riscurile care pot afecta randamentul unei astfel de investiții sunt mai complexe, având în vedere că perioada de investiție se suprapune cu perioada de dezvoltare a proiectului. Întârzierile în livrarea apartamentelor pot apărea din mai multe motive, inclusiv probleme legate de dezvoltator sau constructor. De asemenea, există factori care nu sunt complet sub controlul dezvoltatorului, cum ar fi întârzierile cauzate de autoritățile locale în procesul de recepție, apartamentare, intabulare și alte proceduri administrative. Aceste întârzieri pot influența semnificativ timpul necesar pentru realizarea profitului.
Dacă o parte din investiție este realizată înainte ca dezvoltatorul să obțină Autorizația de Construire, riscurile de întârzieri devin semnificativ mai mari. Pe lângă impactul temporar, unde același profit poate fi realizat într-o perioadă mai lungă, întârzierile pot coincide cu stagnarea sau scăderea pieței, ceea ce poate amâna revânzarea apartamentelor la prețul planificat. Totuși, există și posibilitatea ca întârzierile să aibă un efect pozitiv în perioade de creștere a prețurilor, dar este important să nu ne bazăm pe asemenea surprize plăcute.
3. Achiziția unui pachet de apartamente în faze incipiente, cu discount, și revânzarea la finalizarea proiectului la preț întreg
Investiția într-un pachet de apartamente aflate în fazele incipiente ale unui proiect imobiliar poate fi o oportunitate excelentă pentru a obține profituri semnificative. În acest scenariu, pe lângă discountul inițial oferit pentru achiziția în stadiu de dezvoltare, este posibil să beneficiezi și de un discount suplimentar de volum, în funcție de politica dezvoltatorului.
De exemplu, să presupunem că primești un discount de volum de 5%. Dacă aplici acest discount și menții ipotezele inițiale ale investiției, randamentul total al investiției ajunge la 20%, iar randamentul anual devine de 10%.
Astfel, achiziția timpurie a apartamentelor, împreună cu avantajele financiare oferite de discounturi, poate să aducă beneficii semnificative la finalizarea proiectului, când prețurile apartamentelor sunt stabilite la valoarea integrală.
În contextul achiziției unui pachet de apartamente aflate în faze incipiente, riscurile sunt similare cu cele întâmpinate în scenariul 2. Totuși, având în vedere valoarea semnificativ mai mare a investiției, impactul asupra randamentului poate fi considerabil diferit.
Un aspect important de luat în considerare este flexibilitatea în gestionarea duratei investiției. Într-un astfel de scenariu, ai posibilitatea de a deține proprietățile pentru o perioadă mai lungă, ceea ce poate contribui la reducerea riscurilor. Această flexibilitate poate acționa ca un factor mitigant esențial, permițându-ți să aștepți finalizarea proiectului și să maximizezi profitul obținut prin revânzarea apartamentelor la prețul întreg.
4. Achiziția de apartamente cu discount, vânzare parțială la preț întreg și păstrarea restului pentru închiriere și vânzare după 5 ani
În această strategie, achiziționarea apartamentelor cu discount inițial îți oferă oportunitatea de a maximiza profitul printr-o abordare combinată: vânzarea parțială a apartamentelor imediat după finalizarea proiectului și păstrarea restului pentru închiriere și vânzare ulterioară.
Concret, se analizează vânzarea a 5 apartamente, din cele 10 achiziționate, imediat ce proiectul este complet, în timp ce celelalte 5 apartamente sunt păstrate timp de 5 ani. Pe parcursul acestei perioade, se estimează o creștere anuală a prețurilor de 5%. De asemenea, în timpul celor 5 ani de deținere, apartamentele vor fi închiriate, ceea ce implică o investiție suplimentară pentru mobilarea acestora, dar și un venit adițional din chirii.
Această abordare nu doar că permite valorificarea discountul inițial, dar și beneficierea de aprecierea valorii apartamentelor pe termen lung și de veniturile generate din închiriere.
Acest scenariu se dovedește a fi cel mai profitabil, având un randament de 50% și un IRR (Rata internă de rentabilitate) de 12%. Profitul semnificativ se datorează mai multor factori: discountul de volum aplicat la achiziție, profitul obținut din vânzarea imediată a unor apartamente după finalizarea proiectului, precum și veniturile generate din închiriere pe perioada de deținere.
În plus, aprecierea valorii apartamentelor pe parcursul celor 5 ani contribuie semnificativ la randamentul total al investiției, făcând această strategie extrem de atractivă pentru investitori.
În acest scenariu, riscurile sunt similare cu cele discutate anterior și includ aspecte legate de perioada de dezvoltare a proiectului, precum și riscuri asociate cu piața de închirieri. Cu toate acestea, aceste riscuri sunt atenuate de câteva aspecte cheie.
În primul rând, achiziția cu discount semnificativ reduce impactul potențial al riscurilor. În al doilea rând, realizarea unui venit din vânzarea parțială a apartamentelor imediat după finalizarea proiectului contribuie la stabilitatea financiară. În plus, perioada relativ lungă de deținere oferă flexibilitate, permițând alegerea unui moment oportun pentru vânzare, ceea ce poate reduce riscurile legate de fluctuațiile pieței și îmbunătăți rentabilitatea investiției.
5. Investiția sub forma acordării unui împrumut cu dobândă fixă dezvoltatorului
O opțiune de investiție este acordarea unui împrumut cu dobândă fixă dezvoltatorului imobiliar. Împrumutul poate fi rambursat fie prin plata directă a datoriei de către dezvoltator, fie prin vânzarea unui număr de apartamente finalizate, la un preț stabilit dinainte.
Diverse platforme de investiții oferă astfel de oportunități, cu dobânzi ce variază între 12% și 16%, în funcție de profilul de risc al proiectului, cum ar fi stadiul acestuia și gradul de îndatorare.
Riscurile asociate cu această formă de investiție includ stadiul actual al proiectului, experiența dezvoltatorului și garanțiile oferite. Este esențial să evaluezi cu atenție acești factori înainte de a investi, pentru a minimiza riscurile și a maximiza randamentul potențial.
6. Investiția prin finanțare tip equity
Investiția prin finanțare tip equity oferă oportunitatea de a obține randamente anuale între 18% și 22% poate chiar mai mult, în special în cazul proiectelor dezvoltate în locații atractive, de către dezvoltatori cu experiență și în perioade de stabilitate a pieței.
În acest model, investitorul se alătură dezvoltatorului, contribuind împreună la finanțarea costurilor de dezvoltare ale proiectului, dar asumându-și și toate riscurile aferente. Uneori, investitorii pot negocia condiții favorabile cu dezvoltatorul, cum ar fi reducerea anumitor riscuri sau obținerea unor drepturi prioritare, care pot îmbunătăți poziția lor și pot maximiza randamentele.
Este important ca investitorii să evalueze cu atenție riscurile și să negocieze termeni favorabili pentru a asigura o investiție de succes și un randament atractiv.
Investiția prin finanțare tip equity implică riscuri semnificative, care depind în mare măsură de momentul intrării în proiect. Cu cât investiția se face într-un stadiu mai incipient al proiectului, cu atât riscurile sunt mai variate și mai complexe. Iată câteva dintre riscurile cheie:
- Riscuri de autorizare a proiectului: Problematica obținerii autorizațiilor necesare poate întârzia sau chiar bloca dezvoltarea proiectului.
- Riscuri legate de construcție: Acestea includ scumpiri ale materialelor de construcții, întârzieri ale constructorului, și probleme legate de calitatea lucrărilor efectuate.
- Riscuri legislative și de autorizare: Schimbările legislative pot influența costurile de dezvoltare, durata proiectului și prețurile de vânzare. De exemplu, modificările în cota de TVA aplicabilă pot avea un impact semnificativ asupra finanțării și prețurilor.
- Fluctuații ale pieței: Cererea pentru imobiliare poate fluctua din cauza diverselor factori economici și politici, precum creșterea dobânzilor la credite, schimbări în condițiile de acordare a creditelor ipotecare, modificări ale facilităților guvernamentale (e.g. Prima Casă), sau evenimente majore (e.g. crize financiare, pandemii, conflicte internaționale).
- Riscuri legate de zona de dezvoltare: Apariția altor proiecte în zonă poate afecta negativ dezvoltarea curentă, fie prin factori obiectivi (de exemplu, poluare, accesibilitate, perspectiva vizuală), fie prin creșterea competiției, ceea ce poate pune presiune pe prețurile de vânzare și pe durata necesară pentru finalizarea vânzării.
Pentru a minimiza aceste riscuri, investitorii ar trebui să efectueze o evaluare detaliată a proiectului și să negocieze termeni favorabili pentru a asigura o poziție cât mai protejată.
În concluzie, randamentele investițiilor imobiliare sunt influențate de o varietate de factori specifici fiecărui proiect, inclusiv locația, stadiul dezvoltării și condițiile pieței.
În fiecare caz, înțelegerea detaliată a riscurilor și oportunităților este crucială pentru a lua decizii informate și a maximiza randamentele investiției.
Randamentele obținute din investițiile imobiliare pot varia semnificativ în funcție de tipul de investiție ales. Iată o prezentare generală a randamentelor pentru diferitele tipuri de investiții:
Ștefan Oană,
Head of Capital Markets
